De brandverzekering is in de eerste plaats een "zaakschadeverzekering". Ze vergoedt de schade aan je gebouw en eventueel de inhoud.
In bepaalde omstandigheden dekt ze ook je burgerlijke aansprakelijkheid tegenover anderen.
Er is pas sprake van brand bij een verbranding met vlammen buiten een normale vuurhaard.
Wind met een pieksnelheid van minstens 80 km/h wordt als storm aanzien.
De schade ontstaan door een breuk in een leiding, het wegvloeien van water uit een sanitaire installatie of infiltraties door een dak.
Schade ten gevolge van insijpeling door een muur, een open raam, een gevelterras is niet gedekt.
barsten en breuken in glas, keramische kookplaten en zonnepanelen.
Bedamping in dubbele beglazing valt hier ook onder.
Elke eigenaar zou een brandverzekering kunnen afsluiten voor zijn eigen appartement en de syndicus, voor rekening van de VME, zou dat dan kunnen doen voor de gemene delen.
Omdat dit zowel voor de dekking als bij schadegevallen heel wat praktische problemen zou opleveren voorziet de basisakte van elke mede-eigendom in de verplichting voor het gebouw één brandpolis af te sluiten.
Daarom heet dit type verzekering de collectieve polis brandverzekering of nog de blokpolis.
Ze dekt zowel de privatieve als de gemene delen. De VME is de verzekeringsnemer, alle eigenaars samen zijn de verzekerden en onder elkaar zijn ze derden.
Herstel van schade komt meestal neer op vernieuwing. Dus aan nieuwprijs.
De eigenaar heeft er dus baat bij zich te verzekeren in nieuwwaarde.
Voor de evaluatie van die waarde heeft elke verzekeringsmaatschappij methodes (evaluatieroosters) ontwikkeld.
Om niet jaarlijks opnieuw de nieuwwaarde te moeten evalueren wordt de verzekerde waarde elke jaarvervaldag aangepast aan de evolutie van de ABEX-index. Deze index volgt de evolutie van de kosten voor het bouwen van een woning.
Bij een blokpolis (flatgebouw) wordt de bouwwaarde berekend van alle appartementen samen, de eventuele bergingen, parkings en garages én de gemene delen (trappen, gangen, daken, liften,...)
Normaal kan de inhoud opgenomen worden in de brandpolis.
Voor een blokpolis is dat moeilijk omdat de waarde van de inhoud varieert van appartement naar appartement. Omdat dit ook een privatieve materie betreft kunnen er eigenaars zijn die op dergelijke collectieve polis niet wensen in te gaan.
Het burgerlijk wetboek artikelen 1732, 1733 en 1735 creëert een huurderaansprakelijkheid:
Art. 1732 B.W. De huurder is aansprakelijk voor beschadigingen of verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.
Art. 1733 B.W. Hij is aansprakelijk voor brand , tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan.
Art. 1735 B.W. De huurder is aansprakelijk voor beschadigingen en verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of zijn onderhuurders.
Er bestaat hierdoor een wettelijk vermoeden van aansprakelijkheid van de huurder. Om aan dit vermoeden van aansprakelijkheid te ontsnappen, dient de huurder actief te bewijzen dat hem geen schuld treft. De huurder die geen initiatief neemt om te bewijzen dat hem geen schuld treft, zal m.a.w. aansprakelijk worden gesteld.
Aansprakelijkheid voor schade impliceert dat men opdraait voor de kosten in werkelijke waarde. Werkelijke waarde wordt aanzien als de nieuwwaarde verminderd met de slijtage.
Hierdoor volstaat het de huurder zich laat verzekeren voor de werkelijke waarde en niet voor nieuwwaarde.
Daarenboven moet hij zich enkel laten verzekeren voor de waarde van hetgeen hij gehuurd (gebouw en mogelijks inboedel) heeft. Zo niet zou de huurder van een appartement een verzekering moeten nemen om het ganse gebouw te verzekeren.
In een flatgebouw is de VME de verzekeringsnemer. De individuele eigenaars zijn dan de verzekerden.
De indivuele eigenaars:
indien fysieke personen : naakte eigenaars en vruchtgebruikers evenals de personen die bij hen inwonen (oa de kinderen)
indien een rechtspersoon : de lasthebbers en de vennoten in de uitoefening van hun functie
Bij een verzekerde waarde bepaald op basis van een evaluatieroorster of door een erkend schatter zal de polis voorzien in de afschaffing van de toepassing van de evenredigheidsregel.
Bij een schadegeval vergoedt de maatschappij dan de reële schade, zelfs als deze hoger zou zijn dan de verzekerde waarde.
Zo niet kan de evenredigheidsregel worden toegepast. De schade wordt dan vergoed in dezelfde verhouding als "de effectief verzekerde waarde tov de te verzekeren waarde".
Als de eigenaar én de huurder verzekerd zijn voor hetzelfde (de ene weliswaar in nieuwwaarde en de andere in werkelijke waarde) zou je kunnen stellen dat het gebouw dubbel verzekerd is.
Om zekerheid te hebben inzake dekking bij opeenvolgende huurders, of omdat de huurder familiale banden heeft met de eigenaar kan de brandpolis van de eigenaar voorzien in een "afstand van verhaal tegenover huurders (en gebruikers).
Als een schadegeval (anders dan brand - typisch waterschade) ook schade veroorzaakt aan een derde (ondergelegen appartement) dan kan de familiale polis van de schade-veroorzaker voor de schade aan derden tussenkomst bieden.
De brandpolis zal de eigen schade dekken, de familiale het "verhaal van derden".