Het prijsniveau wordt vooral bepaald door de kwaliteit van het aanbod. Hoe groter, hoe mooier en hoe beter gelegen, hoe duurder de prijs. De kwantiteit van het aanbod heeft eerder een effect op de snelheid waarmee de prijzen doorheen de tijd stijgen, de zogenaamde meerwaarde. Is er gedurende een bepaalde periode een tekort aan bepaalde types appartementen, dan zal de waarde van deze de neiging vertonen om vlugger te stijgen. Een chronisch overaanbod van een bepaalde klasse vastgoed kan ervoor zorgen dat de prijzen in deze klasse niet stijgen in functie van de tijd. Integendeel, de prijs kan zelfs zakken.
Het verschil in prijsniveau met omliggende badplaatsen geeft aanleiding tot een versnelde correctie op onze lokale vastgoedmarkt. Uit ervaring weten we dat een dergelijke correctie steeds leidt tot een prijsstijging. Een vergelijking met de prijsniveau's in ons omliggende landen leert dat België niet duur is. De overheid helpt deze evolutie door een strikter beleid op het vlak van ruimtelijke ordening. Het is intussen goed bekend dat de prijzen van bouwgronden alleen maar lijken te stijgen.
De prijs van nieuwbouw is steeds de som van de grondprijs en de constructieprijs.
Door het strikt beleid in ruimtelijke ordening is er op heden in onze badplaats zeer weinig bouwgrond voor villabouw te vinden. Bouwgrond voor appartementsbouw is al helemaal uitgesloten. Nieuwbouw kan enkel nog geschieden door afbraak van oude panden. Vooraleer een dergelijk pand kan worden afgebroken dient een projectontwikkelaar eerst het oude pand te kopen. En oude panden behoren bijna steeds toe aan meerdere eigenaars waardoor de onderhandelingen dikwijls moeilijk verlopen en dus ook de prijs sterk de hoogte in schiet.
Hoewel herverkoop steeds lonkt naar gelijkaardige zaken in nieuwbouw volgt de prijszetting eigen regels. Deze regels worden vooral bepaald door het bestaande aanbod in verkoop. Prijsverhogende of prijsverlagende elementen corrigeren onderlinge vergelijkingen. We vatten ze hier even samen.
Werkt prijsverhogend |
Werkt prijsverlagend |
|
---|---|---|
Ligging |
zeedijkcentrale tennispleinenhet centrum van de badplaats |
verder weg van zeebuiten het centrum |
Uitzicht |
breed zeezichtpanoramisch zicht over strand, zee en duinenpanoramisch zicht over de badplaatszicht op een plein met groen |
lateraal of klein zeezichtzicht in de straataanwezigheid van tegenoverliggende gebouwen |
Beschikbare ruimte |
brede gevelruime woonkamerruime en goed voorzien keukengrote slaapkamers |
smalle gevelte kleine woonkamerslaapkamers met te kleine afmetingen |
Nivau van onderhoud |
nieuwbouwrecent gerenoveerdgoed onderhoudenaanwezigheid van een lift |
oud en onaangepast aan hedendaags comfortverwaarloosdgeen lift |
In de volgende tabellen krijgt u een inzicht in het prijsniveau van het vastgoed in onze badplaats. Ze leert u vooral wat u voor uw budget mag verwachten.
Voor de berekening van het aantal m² worden de scheidingsmuren over een dikte van 15 cm meegerekend en telt de terrasoppervlakte mee ten belope van zijn vierkantswortel.
1/1/2021 |
zeedijk of tennis |
klein zeezicht of pleinzicht |
andere |
---|---|---|---|
appartementen/flats |
vanaf 5.000 €/m² |
vanaf 4.000 €/m² |
vanaf 2.700 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 3.500 €/m² |
vanaf 3.000 €/m² |
vanaf 2.200 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 2.500 €/m² |
vanaf 2.000 €/m² |
vanaf 1.500 €/m² |
garages |
vanaf 27.000 € |
||
villa's |
kleinere types vanaf 250.000 € |
||
bungalows |
kleinere types vanaf 90.000 € |
1/1/2019 |
zeedijk of tennis |
klein zeezicht of pleinzicht |
andere |
---|---|---|---|
appartementen/flats |
vanaf 4.400 €/m² |
vanaf 3.300 €/m² |
vanaf 2.700 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 3.200 €/m² |
vanaf 2.800 €/m² |
vanaf 2.000 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 2.000 €/m² |
vanaf 1.800 €/m² |
vanaf 1.300 €/m² |
garages |
vanaf 25.000 € tot meer dan 60.000 € |
||
villa's |
kleinere types vanaf 200.000 € |
||
bungalows |
kleinere types vanaf 65.000 € |
1/1/2018 |
zeedijk of tennis |
klein zeezicht of pleinzicht |
andere |
---|---|---|---|
appartementen/flats |
vanaf 4.300 €/m² |
vanaf 3.200 €/m² |
vanaf 2.600 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 3.200 €/m² |
vanaf 2.800 €/m² |
vanaf 2.000 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 2.200 €/m² |
vanaf 2.000 €/m² |
vanaf 1.300 €/m² |
garages |
vanaf 20.000 € tot meer dan 60.000 € |
||
villa's |
kleinere types vanaf 200.000 € |
||
bungalows |
kleinere types vanaf 65.000 € |
1/1/2017 |
zeedijk of tennis |
klein zeezicht of pleinzicht |
andere |
---|---|---|---|
appartementen/flats |
vanaf 4.000 €/m² |
vanaf 3.000 €/m² |
vanaf 2.500 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 3.000 €/m² |
vanaf 2.500 €/m² |
vanaf 2.000 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 2.000 €/m² |
vanaf 1.500 €/m² |
vanaf 1.200 €/m² |
garages |
vanaf 20.000 € tot meer dan 50.000 € |
||
villa's |
kleinere types vanaf 200.000 € |
||
bungalows |
kleinere types vanaf 70.000 € |
1/1/2015 |
zeedijk of tennis |
klein zeezicht of pleinzicht |
andere |
---|---|---|---|
appartementen/flats |
vanaf 4.500 €/m² |
vanaf 3.000 €/m² |
vanaf 2.500 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 3.200 €/m² |
vanaf 2.500 €/m² |
vanaf 2.000 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 2.800 €/m² |
vanaf 2.200 €/m² |
vanaf 1.800 €/m² |
garages |
vanaf 30.000 € tot meer dan 50.000 € |
||
villa's |
kleinere types vanaf 300.000 € |
||
bungalows |
kleinere types vanaf 90.000 € |
1/1/2009 |
zeedijk of tennis |
klein zeezicht |
andere |
---|---|---|---|
appartementen/flats |
vanaf 4.500 €/m² |
vanaf 3.000 €/m² |
vanaf 2.500 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 3.300 €/m² |
vanaf 2.500 €/m² |
vanaf 2.000 €/m² |
appartementen/flats |
vanaf 2.700 €/m² |
vanaf 2.200 €/m² |
vanaf 1.800 €/m² |
garages |
vanaf 28.000 € tot meer dan 45.000 € |
||
villa's |
kleinere types vanaf 260.000 € |
||
bungalows |
kleinere types vanaf 90.000 € |
registratierecht op de koopsom : 10%.
notarisloon : berekend in schijven over de koopsom, te verhogen met 21% BTW
aktekosten (FMA) : forfaitair bedrag +- 1.100 Euro
Het registratierecht kan worden verlaagd als een aantal voorwaarden zijn voldaan :
Het is een eerste en zuivere aankoop voor een hoofdverblijfsplaat.
De hoofdverblijfplaats dient na afwerking effectief betrokken te worden.
Als de verkoper van de grondaandelen en de constructiedelen dezelfde persoon is, dan wordt de gehele koopsom aan de BTW (21%) onderworpen.
Als de verkoper van de grondfracties niet dezelfde is als de opstallen, dan wordt registratierecht betaald op de grondwaarde en BTW op de bouwprijs.
Hierbovenop dient nog gevoegd :
het notarisloon : berekend in schijven op de koopsom, te verhogen met BTW
de aktekosten : forfaitair ongeveer 1.100 Euro
het aandeel in de opmaak van de basisakte : tussen 750 en 1.000 Euro, meer de BTW
de aansluitingskosten van electriciteit, water, TV, De kostprijs van de infrastructuren die in het gebouw worden aangebracht door de diverse nutsmaatschappijen worden immers doorgefactureerd aan de individuele kopers. Doorgaans beloopt dit bedrag tussen 2.000 en 3.000 Euro
Eventueel het aandeel in de bouwtaksten (gebruik openbaar domein tijdens de bouwwerken, belasting op het ontbreken van garages,...), te verhogen met de BTW.
Als eigenaar van een onroerend goed deelt u mee in 6 soorten kosten. Het gemiddelde niveau van de drie eerste samen ligt tussen 1.000 en 2.000 Euro per jaar, afhankelijk van het uitrustingsniveau van het gebouw waarin u eigenaar bent en de grootte van uw eigendom.
Dit is de onroerende voorheffing, in de volksmond de grondbelasting. Ze is jaarlijks te voldoen.
De aanslagvoet van de onroerende voorheffing bedraagt in Westende-Middelkerke 55,13 % (2,50 voor het Vlaamse gewest, 8,875 (355 opcentiemen) voor de provincie West Vlaanderen, 43,75 (1750 opcentiemen) voor de gemeente Middelkerke).
De voorheffing wordt berekend op het geindexeerde bedrag van het kadastrale inkomen.
In 2020 bedraagt de index 84,92 %
In 2019 bedroeg de index 82,30 %
Het kadastraal inkomen is een door de administratie van het kadaster toegekende som. Ze wordt gelijkgesteld met de netto huuropbrengst herleid tot het jaar 1975.
De gemeentebelastingen worden jaarlijks geheven en bestaan uit 2 delen:
studio's (geen slaapkamer) < 40m2 : 700 Euro
al de rest : 800 Euro
Deze belasting is niet verschuldigd als uzelf of een huurder in uw eigendom is gedomicilieerd op 1 januari van het aanslagjaar. Via zijn personenbelasting zal de bewoner dan immers een personenbelastingsbijdrage aan de gemeente voldoen.
De provinciebelasting wordt jaarlijks geheven en bestaat uit :
belasting tweede verblijf : 120 Euro
Deze belasting is niet verschuldigd als de eigenaar of een huurder is gedomicilieerd op 1 januari van het aanslagjaar. Via zijn personenbelasting zal de bewoner dan immers een belastingsbijdrage aan de provincie voldoen.
Ingeval uw eigendom gelegen is in een gebouw met nog andere eigenaars, dan beschikt u naast uw private eigendom over een onverdeeld aandeel in de gemeenschappelijke eigendom. Een syndicus beheert deze gemeenschappelijke delen en zal periodiek hiervoor de kostenstaat aanbieden.
Doorgaans bedragen deze lasten tussen 500 Euro en 1.000 Euro op jaarbasis.
In uitzonderlijke gevallen kunnen ze oplopen tot 2.000 Euro (oa door een zwembad).
In zeldzame gevallen (geen lift, geen beroepssyndicus,...) kunnen ze lager zijn dan 500 Euro.
In het algemeen bestaan de syndicuslasten uit :
de brandverzekering
elektriciteit van verlichting van trappen, gangen en lift(en)
soms TV en radiodistributiie
onderhoud (poetsen, vuilnis) van inkom, overlopen, trappen en liften
verloning en administratiekosten van de syndicus
soms de verdeling van water (koud en/of warm) en verwarming
onderhoud en controle op de installaties (verlichting, hydrofoorgroep, waterverzachter, brandbeveiliging, liften, parlofonie, riolering,...)
onderhoud van daken en gevels
bankkosten
bijdrage aan het reservefonds
Ingeval u een huis of een villa bezit, dan is er geen sprake van een mede-eigendom en zijn er ook geen syndicuslasten.
Kosten van elektriciteit, gas, water, telefoon en TV distributie worden doorgaans direct door de diverse maatschappijen van openbar nut aangerekend in functie van uw verbruik.
Sommige gebouwen staan zelf in voor de levering van koud en/of warm water en verwarming. In dit geval worden deze kosten opgenomen in de syndicuslasten.
Ingeval de TV distributie collectief werd gemaakt wordt ook deze door de syndicus doorverrekend en valt ze eveneens in de syndicuslasten.
Het bedrage van het KI (zie 1.) dient opgenomen te worden in uw bestingsaangifte. Als uw appartement aan zee voor u ee tweede verblijf vormt, dan wordt het KI geïndexeerd en nog eens met 40% verhoogd.
Daarna komt het bij uw onroerend inkomen om dan bij de bepaling van de aanslag wordt samengevoegd met uw andere inkomsten. Maw, Het verhoogde KI wordt belast aan de marginale aanslagvoet. Veelal zal dat 50% bedragen.
Dit bedrag vermindert (of kan helemaal wegvallen) als u intresten betaalt op een hypotheeklening.
"Wacht niet om vastgoed te kopen.
Koop vastgoed en wacht."