Wat mag u in Westende verwachten voor uw geld?

Elke badplaats heeft zijn eigen prijsniveau.

Hoewel het prijsniveau te Westende hoger ligt dan vergelijkbare goederen in kleinere steden of gemeenten zijn onze prijzen in vergelijking met de rest van de Belgische kust nog zeer billijk, zelfs nog goedkoop.

Welke factoren bepalen de vastgoedprijs ?

Het prijsniveau wordt vooral bepaald door de kwaliteit van het aanbod. Hoe groter, hoe mooier en hoe beter gelegen, hoe duurder de prijs. De kwantiteit van het aanbod heeft eerder een effect op de snelheid waarmee de prijzen doorheen de tijd stijgen, de zogenaamde meerwaarde. Is er gedurende een bepaalde periode een tekort aan bepaalde types appartementen, dan zal de waarde van deze de neiging vertonen om vlugger te stijgen. Een chronisch overaanbod van een bepaalde klasse vastgoed kan kan ervoor zorgen dat de prijzen in deze klasse niet stijgen in functie van de tijd. Integendeel, de prijs kan zelfs zakken.

Het verschil in prijsniveau met omliggende badplaatsen geeft aanleiding tot een versnelde correctie op onze lokale vastgoedmarkt. Uit ervaring weten we dat een dergelijke correctie steeds leidt tot een prijsstijging. Een vergelijking met de prijsniveau's in ons omliggende landen leert dat België niet duur is. De overheid helpt deze evolutie door een strikter beleid op het vlak van ruimtelijke ordening. Het is intussen goed bekend dat de prijzen van bouwgronden alleen maar lijken te stijgen.

Elementen die de prijs van nieuwbouw bepalen.

De prijs van nieuwbouw is steeds de som van de grondprijs en de constructieprijs.

Door het strikt beleid in ruimtelijke ordening is er op heden in onze badplaats zeer weinig bouwgrond voor villabouw te vinden. Bouwgrond voor appartementsbouw is al helemaal uitgesloten. Nieuwbouw kan enkel nog geschieden door afbraak van oude panden. Vooraleer een dergelijk pand kan worden afgebroken dient een projectontwikkelaar eerst het oude pand te kopen. En oude panden behoren bijna steeds toe aan meerdere eigenaars waardoor de onderhandelingen dikwijls moeilijk verlopen en dus ook de prijs sterk de hoogte in schiet.

Elementen die een invloed hebben op de prijs in herverkoop

Hoewel herverkoop steeds lonkt naar gelijkaardige zaken in nieuwbouw volgt de prijszetting eigen regels. Deze regels worden vooral bepaald door het bestaande aanbod in verkoop. Prijsverhogende of prijsverlagende elementen corrigeren onderlinge vergelijkingen. We vatten ze hier even samen.

	Werkt prijsverhogend	Werkt prijsverlagend
Ligging	zeedijk centrale tennispleinen het centrum van de badplaats	verder weg van zee buiten het centrum
Uitzicht	breed zeezicht panoramisch zicht over strand, zee en duinen panoramisch zicht over de badplaats zicht op een plein met groen	lateraal of klein zeezicht zicht in de straat aanwezigheid van tegenoverliggende gebouwen
Beschikbare ruimte	brede gevel ruime woonkamer ruime en goed voorzien keuken grote slaapkamers	smalle gevel te kleine woonkamer slaapkamers met te kleine afmetingen
Nivau van onderhoud	nieuwbouw recent gerenoveerd goed onderhouden aanwezigheid van een lift	oud en onaangepast aan hedendaags comfort verwaarloosd geen lift

Absolute verkoopprijzen

In de volgende tabellen krijgt u een inzicht in het prijsniveau van het vastgoed in onze badplaats. Ze leert u vooral wat u voor uw budget mag verwachten.

Voor de berekening van het aantal m² worden de scheidingsmuren over een dikte van 15 cm meegerekend en telt de terrasoppervlakte mee ten belope van zijn vierkantswortel.

1/1/2019	zeedijk of tennis	klein zeezicht of pleinzicht	andere
appartementen/flats nieuw of recent (< 10 jaar)	vanaf 4.400 €/m²	vanaf 3.300 €/m²	vanaf 2.700 €/m²
appartementen/flats middelbare leeftijd (< 30 jaar)	vanaf 3.200 €/m²	vanaf 2.800 €/m²	vanaf 2.000 €/m²
appartementen/flats oudere types (> 30 jaar)	vanaf 2.000 €/m²	vanaf 1.8s00 €/m²	vanaf 1.300 €/m²
garages	vanaf 25.000 € tot meer dan 60.000 €
villa's	kleinere types vanaf 200.000 € grotere types vanaf 350.000 €
bungalows	kleinere types vanaf 65.000 € grotere types vanaf 120.000 €

1/1/2018	zeedijk of tennis	klein zeezicht of pleinzicht	andere
appartementen/flats nieuw of recent (< 10 jaar)	vanaf 4.300 €/m²	vanaf 3.200 €/m²	vanaf 2.600 €/m²
appartementen/flats middelbare leeftijd (< 30 jaar)	vanaf 3.200 €/m²	vanaf 2.800 €/m²	vanaf 2.000 €/m²
appartementen/flats oudere types (> 30 jaar)	vanaf 2.200 €/m²	vanaf 2.000 €/m²	vanaf 1.300 €/m²
garages	vanaf 20.000 € tot meer dan 60.000 €
villa's	kleinere types vanaf 200.000 € grotere types vanaf 350.000 €
bungalows	kleinere types vanaf 65.000 € grotere types vanaf 120.000 €

1/1/2017	zeedijk of tennis	klein zeezicht of pleinzicht	andere
appartementen/flats nieuw of recent (< 10 jaar)	vanaf 4.000 €/m²	vanaf 3.000 €/m²	vanaf 2.500 €/m²
appartementen/flats middelbare leeftijd (< 30 jaar)	vanaf 3.000 €/m²	vanaf 2.500 €/m²	vanaf 2.000 €/m²
appartementen/flats oudere types (> 30 jaar)	vanaf 2.000 €/m²	vanaf 1.500 €/m²	vanaf 1.200 €/m²
garages	vanaf 20.000 € tot meer dan 50.000 €
villa's	kleinere types vanaf 200.000 € grotere types vanaf 350.000 €
bungalows	kleinere types vanaf 70.000 € grotere types vanaf 120.000 €

1/1/2015	zeedijk of tennis	klein zeezicht of pleinzicht	andere
appartementen/flats nieuw of recent (< 10 jaar)	vanaf 4.500 €/m²	vanaf 3.000 €/m²	vanaf 2.500 €/m²
appartementen/flats middelbare leeftijd (< 30 jaar)	vanaf 3.200 €/m²	vanaf 2.500 €/m²	vanaf 2.000 €/m²
appartementen/flats oudere types (> 30 jaar)	vanaf 2.800 €/m²	vanaf 2.200 €/m²	vanaf 1.800 €/m²
garages	vanaf 30.000 € tot meer dan 50.000 €
villa's	kleinere types vanaf 300.000 € grotere types vanaf 400.000 €
bungalows	kleinere types vanaf 90.000 € grotere types vanaf 150.000 €

1/1/2009	zeedijk of tennis	klein zeezicht of pleinzicht	andere
appartementen/flats nieuw of recent (< 10 jaar)	vanaf 4.500 €/m²	vanaf 3.000 €/m²	vanaf 2.500 €/m²
appartementen/flats middelbare leeftijd (< 30 jaar)	vanaf 3.300 €/m²	vanaf 2.500 €/m²	vanaf 2.000 €/m²
appartementen/flats oudere types (> 30 jaar)	vanaf 2.700 €/m²	vanaf 2.200 €/m²	vanaf 1.800 €/m²
garages	vanaf 28.000 € tot meer dan 45.000 €
villa's	kleinere types vanaf 260.000 € grotere types vanaf 370.000 €
bungalows	kleinere types vanaf 90.000 € grotere types vanaf 150.000 €

Wat "kost" de aankoop van vastgoed ?

Aankoop onder het stelsel van de registratie

Van toepassing bij bestaand (en reeds in gebruik genomen) onroerend goed.

Of indien de verkoper niet voor het uitzonderingsstelsel BTW kiest.

• registratierecht op de koopsom : 10%.

• notarisloon : berekend in schijven over de koopsom, te verhogen met 21% BTW

• aktekosten (FMA) : forfaitair bedrag +- 1.100 Euro

Het registratierecht kan worden verlaagd als een aantal voorwaarden zijn voldaan :

• Het is een eerste en zuivere aankoop voor een hoofdverblijfsplaat.

• De hoofdverblijfplaats dient na afwerking effectief betrokken te worden.

Aankoop onder het stelsel van de BTW

Van toepassing bij nieuw of recent gebouwd vastgoed.

Als de verkoper van de grondaandelen en de constructiedelen dezelfde persoon is, dan wordt de gehele koopsom aan de BTW (21%) onderworpen.

Als de verkoper van de grondfracties niet dezelfde is als de opstallen, dan wordt registratierecht betaald op de grondwaarde en BTW op de bouwprijs.

Hierbovenop dient nog gevoegd :

• het notarisloon : berekend in schijven op de koopsom, te verhogen met BTW

• de aktekosten : forfaitair ongeveer 1.100 Euro

• het aandeel in de opmaak van de basisakte : tussen 750 en 1.000 Euro, meer de BTW

• de aansluitingskosten van electriciteit, water, TV, … De kostprijs van de infrastructuren die in het gebouw worden aangebracht door de diverse nutsmaatschappijen worden immers doorgefactureerd aan de individuele kopers. Doorgaans beloopt dit bedrag tussen 2.000 en 3.000 Euro

• Eventueel het aandeel in de bouwtaksten (gebruik openbaar domein tijdens de bouwwerken, belasting op het ontbreken van garages,...), te verhogen met de BTW.

Vaste (jaarlijkse) kosten verbonden aan het bezitten van een eigendom

Als eigenaar van een onroerend goed deelt u mee in 6 soorten kosten.  Het gemiddelde niveau van de drie eerste samen ligt tussen 1.000 en 2.000 Euro per jaar, afhankelijk van het uitrustingsniveau van het gebouw waarin u eigenaar bent en de grootte van uw eigendom.

1. belasting aan het Vlaamse Gewest

Dit is de onroerende voorheffing, in de volksmond de grondbelasting.   Ze is jaarlijks te voldoen.

De aanslagvoet van de onroerende voorheffing bedraagt in Westende-Middelkerke 55,13 % (2,50 voor het Vlaamse gewest, 8,875 (355 opcentiemen) voor de provincie West Vlaanderen, 43,75 (1750 opcentiemen) voor de gemeente Middelkerke).

De voorheffing wordt berekend op het geindexeerde bedrag van het kadastrale inkomen.

• In 2020 bedraagt de index 84,92 %

• In 2019 bedroeg de index 82,30 %

Het kadastraal inkomen is een door de administratie van het kadaster toegekende som. Ze wordt gelijkgesteld met de netto huuropbrengst herleid tot het jaar 1975.

2. belasting ten bate van van de gemeente Middelkerke

De gemeentebelastingen worden jaarlijks geheven en bestaan uit 2 delen:

• belasting tweede verblijf :

• studio's (geen slaapkamer) < 40m2 : 700 Euro

• al de rest : 800 Euro

Deze belasting is niet verschuldigd als uzelf of een huurder in uw eigendom is gedomicilieerd op 1 januari van het aanslagjaar.  Via zijn personenbelasting zal de bewoner dan immers een personenbelastingsbijdrage aan de gemeente voldoen.

• milieubelasting : 50 Euro

3. belasting ten bate van van de provincie West-Vlaanderen

De provinciebelasting wordt jaarlijks geheven en bestaat uit :

• belasting tweede verblijf : 120 Euro

Deze belasting is niet verschuldigd als de eigenaar of een huurder is gedomicilieerd op 1 januari van het aanslagjaar. Via zijn personenbelasting zal de bewoner dan immers een belastingsbijdrage aan de provincie voldoen.

4. gemeenschappelijke kosten (syndicuslasten) gebouw

Ingeval uw eigendom gelegen is in een gebouw met nog andere eigenaars, dan beschikt u naast uw private eigendom over een onverdeeld aandeel in de gemeenschappelijke eigendom. Een syndicus beheert deze gemeenschappelijke delen en zal periodiek hiervoor de kostenstaat aanbieden.

Doorgaans bedragen deze lasten tussen 500 Euro en 1.000 Euro op jaarbasis.

In uitzonderlijke gevallen kunnen ze oplopen tot 2.000 Euro (oa door een zwembad).

In zeldzame gevallen (geen lift, geen beroepssyndicus,...) kunnen ze lager zijn dan 500 Euro.

In het algemeen bestaan de syndicuslasten uit :

• de brandverzekering

• elektriciteit van verlichting van trappen, gangen en lift(en)

• soms TV en radiodistributiie

• onderhoud (poetsen, vuilnis) van inkom, overlopen, trappen en liften

• verloning en administratiekosten van de syndicus

• soms de verdeling van water (koud en/of warm) en verwarming

• onderhoud en controle op de installaties (verlichting, hydrofoorgroep, waterverzachter, brandbeveiliging, liften, parlofonie, riolering,...)

• onderhoud van daken en gevels

• bankkosten

• bijdrage aan het reservefonds

• ...

Ingeval u een huis of een villa bezit, dan is er geen sprake van een mede-eigendom en zijn er ook geen syndicuslasten.

5. nustvoorzieningen

Kosten van elektriciteit, gas, water, telefoon en TV distributie worden doorgaans direct door de diverse maatschappijen van openbar nut aangerekend in functie van uw verbruik.
Sommige gebouwen staan zelf in voor de levering van koud en/of warm water en verwarming. In dit geval worden deze kosten opgenomen in de syndicuslasten.
Ingeval de TV distributie collectief werd gemaakt wordt ook deze door de syndicus doorverrekend en valt ze eveneens in de syndicuslasten.

6. Personenbelasting

Het bedrage van het KI (zie 1.) dient opgenomen te worden in uw bestingsaangifte. Als uw appartement aan zee voor u ee tweede verblijf vormt, dan wordt het KI geïndexeerd en nog eens met 40% verhoogd.
Daarna komt het bij uw onroerend inkomen om dan bij de bepaling van de aanslag wordt samengevoegd met uw andere inkomsten. Maw, Het verhoogde KI wordt belast aan de marginale aanslagvoet. Veelal zal dat 50% bedragen.
Dit bedrag vermindert (of kan helemaal wegvallen) als u intresten betaalt op een hypotheeklening.