Vereniging van Mede Eigenaars ATON, zwaluwenlaan 15 te middelkerke

verslag algemene eigenaarsvergadering

zaterdag 19/10/2019 van 16h00 tot 18h00
resto St James, K. Ridderdijk 31 - 8434 Westende                                                    

1. Samenstelling bureau
Voorzitter : Dhr Tony Van Asch
Stemopnemer : Mvr Martine De Donder
Secretaris : Dhr Frank Rouseré

2. Geldigheid van de vergadering
De vergadering voldoet aan de dubbele meerderheid. Zij kan geldig beraadslagen en beslissen.

3. Verslag van de vergadering van 20/10/2018
Er zijn geen opmerkingen op, noch aanvullingen aan het verslag te vermelden.
Alle beslissingen werden uitgevoerd :
 - dak onder voorterras 0401 is gepland in 2020
 - onderhoud van de CV ketels gaf problemen in de studio's.  Zie verder agendapunt 10.

4. Nazicht, goedkeuring en kwijting van de rekeningen
Afrekeningen 79 en 80 (2018) werden nagezien door Tony Van Asch.
De vergadering heeft geen bemerkingen, keurt de rekeningen goed en geeft kwijting voor de rekeningen 2018 aan de syndicus.
Rekeningcommissaris blijft Tony Van Asch.

5. Gebouwonderhoud - vernieuwing en isolatie dakterras voor
Vernieuwing van de daken onder het voorterras van apt 0401 is besteld bij dakwerken Jonckheere. 
De offerteprijs gemeenschappelijk bedraagt 23.250 euro + BTW.
Om de waterdichtheid te garanderen zal de gevelmuur van de vierde worden bekleed en geïsoleerd.  De prijs bedraagt 9.113 euro + BTW.
Nieuwe balustrade en zijscherm(en) zijn privatief en worden begroot op 5.375 euro + BTW.
Behalve het privatieve gedeelte worden de werken gefinancierd vanuit het reservefonds.
Uitvoering is voorzien ergens in 2020.

6. Gebouwonderhoud - isolatie van de zijgevels
Studie en ontwerp voor het isoleren en herbekleden van de zijgevels zal worden opgenomen in een globale gevelstudie, zie punt 7.

7. Gebouwonderhoud - betonherstel voor- en achtergevel
In 1998 voerde Ardicor betonherstel en betonbeschermingswerken uit aan de voorgevel.
Op meerdere plaatsen verschijnen barsten in de terrasuitkragingen.
Vergadering beslist om ABG betonconsultants uit Kortrijk zo snel mogelijk te gelasten met een algemeen onderzoek van alle geveldelen inclusief de isolatieproblematiek (zie punt 6), met nadruk op de betonnen elementen.
Vergadering stemt hiermee unaniem in.

Tony Van Asch heeft de toekomstige kosten voor de dakwerken, gevelwerken, schouwaanpassing en brandbeveiliging "begroot" en in een tabel, verdeeld per eigendom, opgenomen.  Die tabel is zuiver indicatief en heeft als doel elke eigenaar in te lichten over de mogelijke financiële implicaties.  Tabel wordt aan dit verslag gehecht. Zodra de resultaten van het onderzoek van ABG gekend zijn zal er een buitengewone algemene vergadering gepland worden om de planning en uitvoering van de vereiste werken te plannen. Inclusief ook de planning van opmaak van het verplichte EPC certificaat van de gemeenschappelijke delen tegen 01/01/2022. Eigenaars die willen meewerken aan de voorbereiding van deze buitengewone algemene vergadering (beoordeling van de studie en/of offertes voor de te plannen werken) worden gevraagd dit te melden aan de syndicus.

8. Werken, aflijning privatieve en gemeenschappelijke elementen
Het basisprincipe bij de bepaling of iets gemeenschappelijk dan wel privatief is het volgende :  De gebouwschil (draagconstructies, buitenmuren, isolatie, waterdichtheid,...) is vermoed gemeenschappelijk te zijn.  Ramen en deuren, terrassen (bevloering, balustrades en tussenschotten) zijn vermoed privatief te zijn.  Terrassen zijn steeds gelegen op dragende structuren (betonnen uitkragingen in de gevels of daken).  Hoewel de terrassen privatief zijn, is dat waarop ze liggen (of staan) gemeenschappelijk.

9. Brandbeveiliging
Het gebouw voldoet niet aan de actuele brandvereisten.
* Branddeuren, zowel de toegangsdeuren tot de appartementen als de compartimentscheidingen
* Rookmelders in de gemene delen.
* Brandmeldsysteem in de gemene delen.
Onderzoek en voorstellen zijn te maken tegen de volgende vergadering.

10.  Rookgasafvoeren studio's
De schouwen van de appartementen zijn omgevormd naar CLV's, maar niet die van de studio's.
Omvorming ervan vereist tevens plaatsing van nieuwe gasketels.
Na overleg stemmen de flateigenaars : 
- 0102 (de Paepe) stemt tegen aanpassing van de schouw
- 0202 (Van Hoeymissen) stemt tegen aanpassing van de schouw
- 0302 (Herreygers) stemt bij volmacht voor aanpassing ervan
Vermits de noodzakelijke meerderheid van 50% niet is behaald zal de schouw niet worden aangepast tenzij er een ketel moet vervangen worden (cfr beslissing AV 15/10/2016 pt 7 schouwen: " als er vanaf nu nog een ketel moet vervangen worden, wordt ervoor gekozen om nog enkel een ketel van het gesloten type te plaatsen en de schouw dan aan te passen. Dit houdt in dat ook de andere eigenaars aangesloten op dezelfde schouw hun ketel dan moeten vervangen door een ketel van het gesloten type."
Alle eigenaars dienen ook een copie van hun keurings- en/of onderhoudsattest te bezorgen aan de syndicus (cfr beslissing AV 15/10/2016 pt 7 schouwen).

11. Verlenging mandaat syndicus
Vergadering verlengt het mandaat van de syndicus met 3 jaar, tot 2022, waarvan 1 eigenaar onder voorbehoud van enkele fouten die de syndicus in 2019 heeft gemaakt in de uitoefening van bepaalde aspecten van zijn taak waarvoor hij hem hiermee geen kwijting wenst te geven.


12.  Basisakte en reglement mede-eigendom, aanpassing
Notaris Verhaeghe uit Westende stelde een basistekst op die door Tony Van Asch is doorgenomen.   Die tekst zal nog worden afgetoetst aan de recentste (1/1/19) wetsaanpassing.

13. Nieuwe wet op mede-eigendom 2019 & RIO
De wet op mede-eigendom is vanaf 1/1/2019 (wederom) gewijzigd.  De integrale aangepaste wet vindt u op de website van de syndicus.
Het voorliggende RIO wordt aangenomen.

14. Diversen - voorstellen van eigenaars / huurders
De klink op de deur tussen de doorrit en de traphal van het gebouw zal vervangen worden door een kruk zodat toegang van buiten enkel nog kan mits sleutel.

SLOT