Vereniging van Mede Eigenaars GRAND HOTEL BELLEVUE, zeedijk 300 te westende

verslag algemene eigenaarsvergadering

zaterdag 03/07/2021 van 14h00 tot 18h40
feestzaal camping Westende, Westendelaan 341 Westende                                               

1. Samenstelling bureau
Voorzitter : Dhr Kris Bonte
Stemopnemer : Mvr Kathleen Bergez & Marleen De Wilde
Secretaris : Dhr Frank Rouseré

2. Geldigheid van de vergadering
De vergadering voldoet aan de dubbele meerderheid. Zij kan geldig beraadslagen en beslissen.

3. Verslag van de vergadering van 11/7/2020
Er zijn geen opmerkingen op, noch aanvullingen aan het verslag te vermelden.

4. Nazicht, goedkeuring en kwijting van de rekeningen
Afrekeningen 2 en 3 (2019) en 4 en 5 (2020) werden nagezien door Carbofisc.  De verslagen van beide controles worden aan dit verslag gehecht.
De vergadering heeft geen bemerkingen, keurt de rekeningen goed en geeft kwijting aan de syndicus.
Carbofisc blijft rekeningcommissaris.

Ter informatie een overzicht van de tot op heden gemaakte kosten met betrekking tot de onderzoeken en werken ter bescherming.
 - Joost Beke, architect, afsluiting : 21.780 euro
 - LMS Vermeersch, architecten : 27.018 euro
 - Triconsult, ingenieurs : 24.987 euro
 - Erfgoedstudio, ingenieur inzake beheersplan en dossierbegeleiding : 40.206 euro
 - onderzoeken stabiliteit, voornamelijk MRT : 174.430 euro
 - MeetHet, opmaak BIM model : 25.300 euro
 - ABG, chloridenonderzoek : 13.000 euro
Totaal, afgerond, 327.000 euro.

5. Activiteitenverslag van de raad van mede-eigendom
Voorzitter Kris Bonte leest verslag over de activiteiten van de raad tijdens het voorbije jaar.

Ook het afgelopen jaar assisteerde Marleen Dewilde veelvuldig aan de onderzoeken.  Ook dit jaar stelde zij haar garage ter beschikking van de aannemer(s).
Ter compensatie van haar onkosten kent de vergadering haar een onkostenvergoeding toe van 3.500 euro.

Mvr Ann-Marie Morel (Kris Bonte) stelt vast dat de gemeente Middelkerke vrij vaak het gebouw gebruikt voor publicitaire doeleinden.  Ze stelt voor als 'verbindingsofficier' op te treden naar de gemeente toe met als doelstelling dat ook VME Grand hotel Bellevue daar beter van wordt.

6. Herbenoeming raad van mede-eigendom
Het mandaat van de 5 zittende leden (Marleen De Wilde (0010), Luc Lamerant (0101), Jan Gevers (0122), Kris Bonte (0208) en Kathleen Bergez (0305)) is verlengbaar.
Marc Vande Velde (0113-0114) stelde zich kandidaat per mail aan de syndicus op 28/6.
Op de vergadering zelf stellen volgende 5 personen zich ook kandidaat :  Lief Heylen (0001), Luc Meertens (0104), Filip Lefevere (0213), Jan Van Haelst (0408) en Michel Brandhof (0409).
Er zijn 11 kandidaten voor 7 plaatsen.  De raad mag immers maar bestaan uit maximaal 7 leden.

Elk van de kandidaten stelt zichzelf aan de vergadering voor waarna elke aanwezige gevraagd wordt op zijn stemformulier en in voorkomend geval dat van zijn volmachtgevers maximaal 7 namen op te schrijven.
De 7 kandidaten met de meeste stemmen vormen de nieuwe raad.

Resultaat van de stemming :
1. verkozen met 7.612 aandelen : Marleen De Wilde
2. verkozen met 6.718 aandelen : Kathleen Bergez
3. verkozen met 6.209 aandelen : Lief Heylen
4. verkozen met 5.531 aandelen : Jan Van Haelst
5. verkozen met 5.498 aandelen : Luc Meertens
6. verkozen met 4.976 aandelen : Michel Brandhof
7. verkozen met 4.660 aandelen : Filip Lefevere
niet verkozen met 3.425 aandelen : Marc Vande Velde
niet verkozen met 3.270 aandelen : Kris Bonte
niet verkozen met 2.761 aandelen : Jan Gevers
niet verkozen met 1.478 aandelen : Luc Lamerant

7. Oprichting van een "technisch comité renovatie"
Vergadering pleegt overleg over de wenselijkheid tot en/of de noodzaak van een technisch comité renovatie.
Haar doel : als aanvulling op de raad van mede-eigendom raad en richting geven aan de opeenvolgende renovatiestappen.

De stemming gebeurt door naamafroeping :
* stemmen voor : 34 eigenaars met 5.480 aandelen (63%)
* stemmen tegen : 17 eigenaars met 3.178 aandelen (37%) : Cools, Desmyter, Dewitte, Eyskens, Fims, Gerhardt, Gicor, Goens, Gyselinck, Krick, Lefevere, Leonardo, Spaepen, Van Bogaert, Van Haecht, Van Haelst, Wijnants.
* onthouden zich : 3 eigenaars : Lambertz, Lechat, Vanderhaegen E.
Vergadering beslist bijgevolg tot de oprichting van een technisch comité renovatie.

Volgende eigenaars verzoeken er deel van uit te maken :
Guy Wastiau (0001), Hanne Spaepen (0002-0003), Ronny Use (0006), Marleen De Wilde (0010),  Jan Gevers (0122), Geert Deschacht (0315) en Patrick Vanlerberghe (0407).

Exacte invulling en omlijning van de opdracht dient in de komende maanden bepaald te worden.

De afhandeling van dit agendapunt verliep eerder chaotisch.

8. Verrekening water
De doorverrekening van de waterfactuur gebeurt steeds met verlies.  Een bescheiden verlies is normaal.  Hier bedraagt het verlies echter zo'n 33%.
Mogelijke oorzaken :
- Foutieve opname van de tellerstanden
- Kapotte of niet (goed) werkende watermeters
- Een te lage forfaitaire inschatting van verbruik op tellers die niet opgenomen werden of konden opgenomen worden.

De syndicus verzoekt elke eigenaar 
- het hem/haar aangerekende verbruik te controleren; Betaal ik te veel of... te weinig.
- de werking van de watermeter te controleren door middel van de "emmertest". Een emmer gevuld tot de rand dient op de watermeter een verbruik van 0,01 m3 aan te geven.

De syndicus zal tellers laten vervangen als die stuk blijken te zijn en een verhoogd forfait aanrekenen als een teller niet opgenomen kan worden of de teller niet toegankelijk is.

9. Brandverzekering
De brandverzekering is momenteel onderschreven bij B'Cover (polisnr GB073277 - online bij de niet publieke informatie).
De dekking sluit expliciet gevolgen van waterschade en schade ingevolge insijpeling via gevels en terrassen uit.

Eigenaars die waterschade veroorzaken zullen bijgevolg moeten opdraaien voor de veroorzaakte schade.
Voor dit "verhaal van derden" kunnen ze evenwel een beroep doen op het familiale verzekering.

Gevolgschades van waterlekken veroorzaakt door de gemene delen (waterleiding, afvoeren, daken) kunnen nergens worden verhaald en vallen dus in de gemene kosten.

Elke eigenaar en bewoner wordt bijgevolg opgeroepen om bij afwezigheid ALTIJD de watertoevoer af te sluiten.

10. Beheersplan, stand van zaken
Na de zomervakantie werkt Christophe Soulliaert van Erfgoedstudio het beheersplan af.  
De uiterlijke indiendatum is 13/2/2022.
Voor dit plan is ook een premie van 20.000 euro aangevraagd.
Omdat het beheersplan ook beleidsopties voor de toekomst omvat zal er hiervoor mogelijks nog een bijzondere vergadering worden bijeengeroepen.

11. Premies en subsidies, stand van zaken
Ontvangen op dit moment :
- op 21/5/2020 : 10.600 euro voor gevelherstel, verrekend in A04.
- op 29/1/2021 : 10.000 euro voor het gevelherstel, zal verrekend worden in A06.

Voor de overige premies wordt verwezen naar de presentatie, punt 9, waarvan hier een samenvatting wordt gehecht.

12. Dossier Sissau
De raad  stuurde de voormalige syndicus eerst een ingebrekestelling.
Vervolgens hadden jan Gevers en Luc Lamerant met hem een overleg en sloten zij een dading ter waarde van 21.000 euro, dit "tot slot van alle rekeningen tussen partijen".
Sissau betaalde op 24/5/2021 21.000 euro op de VME rekening.

13. Dossier huiszwam
Allianz, de voormalige brandverkeraar, weigert de schade ten gevolge van de huiszwam in de balzaal, met schade in de appartementen 0010/0113/0114 en 0009 te vergoeden.
Bemiddeling door de rechtsbijstandsverzekeraar heeft tot niets geleid.
Mahla advocaten uit Mechelen bestudeert het dossier.  Ten laatste eind augustus wordt hiervan nieuws verwacht.

14. RIO
Aan te passen aan het reglement van interne orde.
- De verplichting om de watertoevoer af te sluiten bij het niet bewoond zijn van appartementen.
- De verplichting rookdetectoren te plaatsen in de appartementen.

15. Brandveiligheid
B'Cover legde het gebouw enkele verplichtingen op :
- keuring elektriciteit gemene delen.  Moeilijk te realiseren wegens de onmogelijkheid tot het opstellen van een situatieschets en een ééndraadschema.  Verder zijn heel wat aanpassingen nodig in de bekabeling, vervanging van metalen armaturen en vernieuwing van aftakdozen.
- voldoende brandblustoestellen voorzien.

16. Appartementen met schoringen, tijdelijke oplossing
In sommige appartementen staan schoringen die een normale bewoonbaarheid sterk hinderen.
De architect heeft een lastenboek opgesteld om de schoringen naar de vloer te vervangen door tijdelijke schoringen naar de muur.
Voor de gangen op de derde en vierde verdieping is die noodzaak er niet. 

Een oplossing kant-en-klaar voor de betrokken eigendommen is er niet.  Evenmin een afgelijnde prijs.

Alvast in twee appartementen 0215 (8 schoren in de woonkamer) en 0316  (29 schoringen in totaal) zijn deze sterk hinderend.  Een individuele oplossing per eigendom is aangewezen.

Eigenaars met sterke hinder van schoringen, graag zich melden bij de syndicus.

17. Verzoek van BVBA Gicor om de zelfstandige studio af te scheiden van de Rotonde
De studio vormt één geheel met "0001" maar is in wezen een individuele entiteit die ook beschikt over een eigen toegang vanuit de inkomhal kant Zeedijk.
De Rotonde (0001) heeft 782 aandelen (het totaal is 9872).  Voorstel om aan het af te splitsen deel 82 aandelen toe te kennen waardoor het deel 0001 (Rotonde) er nog 700 overhoudt.
De vergadering beslist bij naamafroeping.
- 45 eigenaars met 7.866 aandelen stemmen "akkoord met de splitsing.
- Niemand stemt "niet akkoord met de splitsing".
- 9 eigenaars onthouden zich : Aelvoet, Bonte, Gerhardt, Goens, Krick, Lambertz, Lechat, Vanderhaegen E., Wijnants.
Besluit : De vergadering stemt 100% in met het splitsingsvoorstel.  
De verdere modaliteiten, oa vergunning en splitsingsakte, zijn ten laste van de verzoekers.

18. Nabeschouwingen bij het verslag van arch. LMS Vermeersch en Triconsult
Het verslag is online beschikbaar en werd ook per post aan elke eigenaar toegezonden.
Het werd door architect en ingenieur toegelicht in de inkomhal van het gebouw in de voormiddag van 10h00 tot 12h00 in de inkomhal van het gebouw.

Mvr J. Loncour stelt voor "een professionele deskundige aan te stellen met als opdracht de resultaten van de onderzoeken te analyseren en eigen voorstellen over te maken".
De vergadering pleegt overleg en stemt over dit voorstel :
- 5 eigenaars met 1.150 aandelen (19%) stemmen voor dit voorstel
- 29 eigenaars met 4.984 aandelen (81%) stemmen tegen.  Aedificos, Boussier, De Laere, Casembroot, Cools, Dachy, De Sloover, De Swert, Decraene, De Keersmaecker, Dewitte, Eggermont, Eyskens, Fims, Gicor, Gyselinck, Herssens, Kerks, Lechart, Lefevere, Leonardo, Saelen, Spaepen, Use, Van Boven, Van der Haegen, Van Haeght, Van Haelst, Vilters.
- 20 eigenaars onthouden zich : Aelvoet,  Bauduin G & T, Dervaux, Desmyter, Evenepoel, Gerhardt, Goens, Krick, Lambertz, Louviaux, Melckmans, Sonck, Van Bogaert, Van Cauwenbergh, Vande Velde, Vanderhaegen E, Vanderhaeghen D, Vandorpe, Wijnants.

19. Volgende fase van de renovatie
Vergadering pleegt overleg over de te nemen volgende stap.  Dat blijkt de vernieuwing van alle daken te zijn.  Daarbij is een herstel of vervanging van de gehavende gewelven er net onder onontbeerlijk.  Als tijdens de studie zou blijken dat een (lokaal) herstel of vernieuwing van er nog onder gelegen gewelven omwille van praktische overwegingen qua uitvoerbaarheid aangewezen is, dan is dit mee in de studie op te nemen.

De vergadering stemt bij naamafroeping :
- 45 eigenaars met 7.962 aandelen (100%) stemmen voor.
- niemand stemt tegen
- 9 eigenaars onthouden zich : Gerhardt, Goens, Krick, Lambertz, Louviaux, Vanderhaegen E, Vanderhaeghen D, Vandorpe, Wijnants.

De architect krijgt opdracht tot ontwerp van een lastenboek en een meetstaat.
De raad van mede-eigendom evenals het opgerichte technisch comité renovatie adviseert en stuurt.
Ook de dienst onroerend erfgoed zal in het dossier worden betrokken.

20. Diversen - voorstellen van eigenaars / huurders
* De garagepoort mag wat langer open blijven.  De timer zal worden aangepast.
* Enkele stickers "camerabewaking" zullen aan en bij de molok worden voorzien.

SLOT
Relevante stukken die verband houden met dit verslag staan gepubliceerd op www.laplage.be/syndic/grandhotelbellevue.