2. Iets melden (probleem, defect, meteropname, agendapunt, ...)
De syndicus is belast met het beheer van de gemene delen van een mede-eigendom.
Op de privatieve delen heeft hij geen bevoegdheid.
Wat niet belet dat hij voor die privatieve delen kan zorgen voor bijstand en raad.
Agendapunten ons meegedeeld ten laatste 3 weken voor de vergadering worden geagendeerd. Het is niet mogelijk nog agendapunten toe te voegen als de bijeenroeping is verzonden.
3. Onze mensen doen het werk.
Dobby, de gebouwelf
Dobby is een slaaf en is gebonden aan een vast gebouw.
Hij beschouwt de eigenaars van dit gebouw als zijn meester. Een magische band verbindt hen.
Die band houdt in dat hij geen bevelen kan negeren en dat hij zichzelf moet straffen als hij iets doet wat zijn meester nooit goed zou vinden, ongeacht zijn persoonlijke mening over zijn meester.
Dobby beschikt over een eigen vorm van magie waarmee hij onmiddellijk naar het gebouw kan gaan om zijn opdracht te vervullen. Hij heeft daarvoor geen toverstok nodig, zoals tovenaars of heksen.
4. Wat kan je van de syndicus verwachten en wat niet!
In het begin is er niets...
Het burgerlijk wetboek gaat uit van een zeer eenvoudig en duidelijk principe : Wie eigenaar is van de grond, is ook eigenaar van alles wat er zich op die grond bevindt.
Een persoon of een gezin is als eigenaar van een stuk grond eigenaar van het huis dat er op staat.
Als heel veel personen eigenaar zijn van een stuk grond, dan zijn ze allen, in onverdeeldheid, eigenaar van het gebouw dat op die grond staat.
Gaat het over een gebouw met appartementen, dan levert dit de ongemakkelijke situatie op dat iedereen mede-eigenaar is van "alles" en niemand eigenaar is van "iets".
Een basisakte biedt de oplossing.
Een basisakte splitst een gebouw op in privatieve en gemeenschappelijke entiteiten en beschrijft deze entiteiten gedetailleerd én uitgebreid.
De privatieve entiteiten kunnen om het even wat zijn : een appartement, een dakappartement, een duplex, een garage, een winkel, een berging, een kelder,...
Aan elk van de privatieve gedeelten kent ze een gewicht in het geheel toe, de zogenaamde aandelen.
De privatieve delen toebehoren toe aan één of een onverdeeldheid van enkele eigenaars (huwgemeenschap, man & vrouw, kinderen,...)
De gemeenschappelijke entiteiten zijn doorgaans de grond, de ruwbouw, de uitkragingen waarop de terrassen liggen, de daken, de trappen, de gangen, de lift(en), enz.
Die gemeenschappelijke delen staan ten dienste van de privatieve delen en ze behoren in onverdeeldheid toe aan alle eigenaars en dit in verhouding tot hun aandelen. Die onverdeeldheid is een gedwongen onverdeeldheid.
De dualiteit van mede-eigendom
De basisakte zorgt er dus voor dat elke eigenaar van en in een gebouw een zeer specifieke eigendomshoedanigheid heeft.
Iemand is eigenaar van één of meerdere privatieve delen en tegelijk mede-eigenaar, in verhouding tot zijn aandelen, van de gemeenschappelijke delen.
Vandaar de term mede-eigendom.
De beide bestaan samen en zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.
De VME en de syndicus, vaak een (conflictueuze) vriendschap
Elke eigenaar is exclusief bevoegd voor (het beheer van) zijn privatieve eigendom.
Om te verhinderen dat iedereen of niemand zich zou bekommeren om het beheer van de gemeenschappelijke delen heeft de wetgever voorzien in 2 functies :
1. de vereniging van mede-eigenaars, afgekort de VME
De VME is een rechtspersoon. Haar leden zijn alle eigenaars van een mede-eigendom.
Ze wordt vertegenwoordigd door een syndicus.
2. de syndicus
De syndicus zal naast de vertegenwoordigingsbevoegdheid het beheer op zich nemen van de gemene delen.
Principieel kan een mede-eigenaar die functie opnemen. Een grotere VME zal wegens de complexiteit en de verantwoordelijkheid veelal een beroepssyndicus aanstellen.
De rol van de syndicus
A. de vertegenwoordigingsbevoegdheid
De syndicus vertegenwoordigt de VME in rechte.
B. de beheersopdracht van de gemeenschappelijke delen.
Dat dient te gebeuren volgens de normen van een goed huisvader en volgens de regels der kunst. De syndicus waakt over elke contractuele verbintenis tussen de vereniging en een aannemer. Tevens voert hij alle briefwisseling tussen de vereniging en derden of mede-eigenaars.
1. het administratief beheer
de organisatie van de algemene vergaderingen
het voeren van briefwisseling
2. Het financieel beheer
het betalen van de rekeningen
het bijhouden van de boekhouding
3. Het technisch beheer
het behoud van het patrimonium
zorgen voor de goede werking van de technische en mechanische installaties
zorgen voor prijsbestekken
meldingsplicht van wetten en reglementen
Wat soms (vaak?) van de syndicus verkeerdelijk wordt verwacht
De syndicus staat 24/7 paraat om elk probleem onmiddellijk op te lossen.
De syndicus is belast met het oplossen van problemen of pannes van privatieve aard.
De syndicus is toch ook de klusjesman?
De syndicus heeft politie bevoegdheden. Hij moet kordaat optreden in ruzies tussen eigenaars en/of huurders. Van hem wordt verwacht dat hij lawaaioverlast of andere hinder van een bewoner onmiddellijk doet ophouden.
De syndicus dient bij werken plannen op te maken, lastenboeken te schrijven en meetstaten op te stellen.
Huurders of eigenaars die hun sleutel vergeten of verloren zijn moeten ten alle tijde door de syndicus worden gedepanneerd.
De syndicus is tevens de conciërge.
De syndicus houdt continu toezicht. Zo ziet hij alles wat er gebeurt en houdt hij permanente controle.
Een VME is geen hotel met de syndicus als exploitant.
De syndicus is evenmin een butler ten dienste van de eigenaars of zijn huurders.
5. Geplande eigenaarsvergaderingen