Dobby is een slaaf en is gebonden aan een vast gebouw.
Hij beschouwt de eigenaars van dit gebouw als zijn meester. Een magische band verbindt hen.
Die band houdt in dat hij geen bevelen kan negeren en dat hij zichzelf moet straffen als hij iets doet wat zijn meester nooit goed zou vinden, ongeacht zijn persoonlijke mening over zijn meester.
Dobby beschikt over een eigen vorm van magie waarmee hij onmiddellijk naar het gebouw kan gaan om zijn opdracht te vervullen. Hij heeft daarvoor geen toverstok nodig, zoals tovenaars of heksen.
Het burgerlijk wetboek gaat uit van een zeer eenvoudig en duidelijk principe : Wie eigenaar is van de grond, is ook eigenaar van alles wat er zich op die grond bevindt.
Een persoon of een gezin is als eigenaar van een stuk grond eigenaar van het huis dat er op staat.
Als heel veel personen eigenaar zijn van een stuk grond, dan zijn ze allen, in onverdeeldheid, eigenaar van het gebouw dat op die grond staat.
Gaat het over een gebouw met appartementen, dan levert dit de ongemakkelijke situatie op dat iedereen mede-eigenaar is van "alles" en niemand eigenaar is van "iets".
Een basisakte splitst een gebouw op in privatieve en gemeenschappelijke entiteiten en beschrijft deze entiteiten gedetailleerd én uitgebreid.
De privatieve entiteiten kunnen om het even wat zijn : een appartement, een dakappartement, een duplex, een garage, een winkel, een berging, een kelder,...
Aan elk van de privatieve gedeelten kent ze een gewicht in het geheel toe, de zogenaamde aandelen.
De privatieve delen toebehoren toe aan één of een onverdeeldheid van enkele eigenaars (huwgemeenschap, man & vrouw, kinderen,...)
De gemeenschappelijke entiteiten zijn doorgaans de grond, de ruwbouw, de uitkragingen waarop de terrassen liggen, de daken, de trappen, de gangen, de lift(en), enz.
Die gemeenschappelijke delen staan ten dienste van de privatieve delen en ze behoren in onverdeeldheid toe aan alle eigenaars en dit in verhouding tot hun aandelen. Die onverdeeldheid is een gedwongen onverdeeldheid.
De basisakte zorgt er dus voor dat elke eigenaar van en in een gebouw een zeer specifieke eigendomshoedanigheid heeft.
Iemand is eigenaar van één of meerdere privatieve delen en tegelijk mede-eigenaar, in verhouding tot zijn aandelen, van de gemeenschappelijke delen.
Vandaar de term mede-eigendom.
De beide bestaan samen en zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.
Elke eigenaar is exclusief bevoegd voor (het beheer van) zijn privatieve eigendom.
Om te verhinderen dat iedereen of niemand zich zou bekommeren om het beheer van de gemeenschappelijke delen heeft de wetgever voorzien in 2 functies :
1. de vereniging van mede-eigenaars, afgekort de VME
De VME is een rechtspersoon. Haar leden zijn alle eigenaars van een mede-eigendom.
Ze wordt vertegenwoordigd door een syndicus.
2. de syndicus
De syndicus zal naast de vertegenwoordigingsbevoegdheid het beheer op zich nemen van de gemene delen.
Principieel kan een mede-eigenaar die functie opnemen. Een grotere VME zal wegens de complexiteit en de verantwoordelijkheid veelal een beroepssyndicus aanstellen.
A. de vertegenwoordigingsbevoegdheid
De syndicus vertegenwoordigt de VME in rechte.
B. de beheersopdracht van de gemeenschappelijke delen.
Dat dient te gebeuren volgens de normen van een goed huisvader en volgens de regels der kunst. De syndicus waakt over elke contractuele verbintenis tussen de vereniging en een aannemer. Tevens voert hij alle briefwisseling tussen de vereniging en derden of mede-eigenaars.
de organisatie van de algemene vergaderingen
het voeren van briefwisseling
het betalen van de rekeningen
het bijhouden van de boekhouding
het behoud van het patrimonium
zorgen voor de goede werking van de technische en mechanische installaties
zorgen voor prijsbestekken
meldingsplicht van wetten en reglementen